상가를 임대하고 있다면 매년 ‘임대소득세’ 신고를 해야 합니다.
그런데 대부분의 분들이 공제 항목을 제대로 챙기지 않아, 더 많은 세금을 내고 있다는 사실, 알고 계셨나요?
오늘은 상가 임대소득세를 줄일 수 있는 공제 항목을 완전히 정리해드리겠습니다.
한 항목이라도 놓치지 마세요. 세금 차이가 꽤 큽니다!
💡 1. 상가 임대소득 과세 기준
- 임대소득이 1년에 2,000만 원 이하라면? → '분리과세' 선택 가능
- 2,000만 원 초과라면? → '종합과세'로 신고해야 함
그리고 임대소득에는 단순한 월세뿐 아니라 다음도 포함됩니다.
- 월세
- 관리비
- 전세보증금이 큰 경우 → 간주임대료
🔍 2. 분리과세 vs 종합과세, 어떤 게 유리할까요?
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 기준 | 연 2,000만 원 이하 | 연 2,000만 원 초과 |
| 세율 | 14% (지방세 별도) | 6% ~ 45% 누진세율 |
| 공제 방식 | 필요경비율 50~60% + 기본공제 400만 원 | 실제 비용 공제 가능 (기본공제 없음) |
| 장단점 | 간단, 편리 | 세금 조정 여지 많음, 복잡 |
💡 포인트: 소득이 낮고 지출이 적다면 분리과세가, 지출이 많거나 다른 소득이 적다면 종합과세가 유리할 수 있습니다.
📌 3. 상가 임대소득 필수 공제 항목
✔ 필요경비로 인정받는 항목들 (분리·종합 둘 다 해당)
- 재산세, 종합부동산세 중 일부
- 중개수수료
- 건물 수선비 및 인테리어 비용 (10만 원 이상 시 감가상각 대상)
- 감가상각비 (건물 취득가액 기준으로 매년 일정 비율 공제)
- 대출이자 (임대 목적 대출만 해당)
- 관리비 등 임대 관련 지출
✔ 기본공제 (분리과세 한정)
- 1인당 연 400만 원
- 공동명의일 경우, 지분 비율만큼 나눠서 각각 적용 가능
❗️ 4. 자주 하는 실수! 공제 누락 사례
- 인테리어 비용 전액 공제? → 감가상각 대상일 수 있음
- 대출이자 전액 공제? → 임대 관련 대출만 가능
- 공동명의인데도 본인 1인으로만 신고 → 공제 손해
- 감가상각 계산 누락 or 과도하게 반영
💡 Tip: 중개수수료, 인테리어 비용, 감가상각은 꼭 따져서 반영하세요. 실수 하나로 수십만 원 절세 기회를 놓칠 수 있습니다.
💰 5. 절세 전략 한눈에 보기
- 분리과세 선택 시, 공제율 60% 적용 가능한 경우 확인 (임대소득 1,200만 원 이하)
- 공동명의 상가라면, 각각 공제 받고 절세 효과 2배
- 대출이자, 감가상각, 세금 등 비용 꼼꼼히 챙기기
- 기장 신고 or 세무 대행 고려도 검토할 것
✅ 마무리하며
임대소득은 생겼는데, 세금 신고는 막막하셨죠?
공제 항목만 잘 챙겨도 세금 부담은 확 줄어듭니다.
모두에게 적용되는 ‘정답 절세법’은 없습니다.
하지만 자신에게 맞는 과세 방식 선택 + 공제 항목 최적화만 해도 세금은 절반 이하로 줄일 수 있습니다.