“경매는 투자자들만 하는 거 아닌가요?”
실제로 실거주를 원하는 사람들이 경매를 알아보면 이렇게 말합니다.
하지만 최근에는 내 집 마련 수단으로 경매를 찾는 실수요자가 늘고 있습니다.
2025년 기준, 전국 주거용 경매 낙찰가율은 평균 81.3%입니다.
같은 지역, 같은 조건의 아파트를 시세보다 20% 이상 저렴하게 살 수 있다는 뜻입니다.
그렇다면 누구나 경매로 내 집을 마련할 수 있을까요?
현실은 다릅니다.
잘못된 매물을 고르면 명도, 하자, 세금 폭탄 등 문제가 발생할 수 있습니다.
그래서 실거주 목적이라면 투자보다 더 꼼꼼한 기준과 전략이 필요합니다.
이 글에서는 부동산 전문가의 시선으로
실거주에 적합한 경매 매물을 고르는 5단계 기준을 정리해 드립니다.
하나씩 따라가면, 위험은 줄고 기회는 커집니다.
1단계. 지역과 입지부터 확인합니다
실거주 목적이라면 투자보다 입지가 더 중요합니다.
출퇴근 거리, 교통, 학군, 병원, 편의시설 등 내 생활에 맞는지를 먼저 따져야 합니다.
2025년 수도권 기준, 주거용 경매 낙찰가율은 평균 86%를 넘습니다.
시세보다 저렴해도 불편한 입지는 장기적으로 후회할 수 있습니다.
✅ 팁:
- 카카오맵 거리뷰로 환경 확인
- ‘이사 간다면 살 수 있나?’ 자문
- 초등학교 반경 500m 여부 체크
2단계. 권리분석은 가장 먼저 합니다
권리분석이 정확해야 명도, 입주, 대출이 가능합니다.
말소기준권리보다 앞선 권리나 대항력 있는 임차인이 있으면 위험합니다.
✅ 체크 포인트:
- 전입일 + 확정일자
- 말소기준권리 이전 등기 존재 여부
- 매각물건명세서 점유 상태 확인
3단계. 명도 가능성을 점검합니다
실거주하려면 현재 점유자 퇴거 여부가 핵심입니다.
자진 퇴거 vs 강제집행 여부에 따라 비용과 시간이 크게 달라집니다.
✅ 명도 체크리스트:
- 현장 점검 또는 집행관 조사
- 세입자 보증금·대항력 여부
- 명세서 내 점유 상태 표시
4단계. 주택 상태와 수리비를 계산합니다
경매 매물은 내부 확인이 어려운 경우가 대부분입니다.
건축연도, 유사 평형 사진, 리모델링 여부를 통해 예상 수리비를 판단해야 합니다.
✅ 수리비 예측:
- 500만 원 ~ 3,000만 원 이상까지 발생 가능
- 감정가 대비 실익 유지 여부 계산 필수
5단계. 주변 시세와 낙찰가율을 비교합니다
무조건 싸다고 좋은 매물은 아닙니다.
반대로 너무 저렴하면 문제가 있는 매물일 가능성도 있습니다.
✅ 확인 방법:
- 부동산태인, 지지옥션 낙찰가율 비교
- KB시세·네이버 부동산 실거래 조회
- 시세 대비 이점 vs 실거주 만족도 비교
실거주는 투자보다 ‘내가 살 수 있는가’가 더 중요합니다.
✅ 경매는 투자자만의 영역이 아닙니다.
실거주 목적의 내 집 마련 전략으로도 충분히 활용할 수 있습니다.
하지만 무작정 싸다고 낙찰받는다고 성공은 아닙니다.
입지, 권리분석, 명도, 주택 상태, 시세.
이 다섯 가지를 빠짐없이 점검해야만
진짜 ‘살 수 있는 집’을 낙찰받을 수 있습니다.
2025년 기준, 경매 초보자의 40% 이상이
명도 불가, 수리비 과다, 세입자 분쟁 등으로 실거주 전환에 실패했습니다.
실거주는 투자보다 현실적입니다.
직접 살아야 하는 공간이기 때문에 더 신중함이 필요합니다.
이 글을 통해 이제는 ‘괜찮은 집’이 아니라
‘살 수 있는 집’을 고르는 기준을 갖추셨습니다.
앞으로 실거주 경매가 내 집 마련의 지름길이 되길 진심으로 응원합니다.