재개발 지역 조합원이라면 한 번쯤 고민해봤을 이주비 문제.
하지만 막상 이주비 대출 자격 조건을 알아보려 하면 복잡하고 어려운 내용들 때문에 포기하고 계신가요?
이주비 대출 조건을 제대로 파악하지 못해 놓치는 혜택이 생각보다 많습니다.
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재개발 이주비 대출이란?
이주비는 조합이 시중 은행 등과 협의해 일정금액을 융통해 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 필요한 비용을 대여 지원하는 이주지원금입니다. 단순히 무료로 주는 돈이 아니라 조합이 조합원에게 빌려주는 형태로 아파트 준공 및 입주 후에 반드시 상환해야 하는 대출 성격을 띠고 있습니다.
재개발 이주비 대출 자격 조건
1. 기본 신청 자격
이주비 대출은 일반적으로 재건축∙재개발 구역 내 주택을 소유하고 정비사업에 동의한 조합원만 신청할 수 있습니다. 또한 조합원이 아닌 실제 거주하고 있는 임차인(전/월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가합니다.
2. 주택 가격별 LTV 제한
이주비 대출은 주택담보대출의 성격을 띠므로 주택 가격과 지역에 따른 LTV(담보인정비율) 제한이 있습니다.
- 15억 원 이상 주택: 15억원 이상의 주택이라면 이주비 대출이 불가합니다
- 무주택자/1주택자: 투기과열지구 50%, 조정지역 60%, 비규제지역 70%
- 다주택자: 원칙적으로 이주비 대출 불가
3. 거주 및 세입자 조건
세입자가 있는 경우 특별한 조건이 있습니다. 세입자가 있는 경우, 세입자가 이주해야만 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 이 때문에 정비사업 구역 내 물건의 전월세 계약 시 세입자의 이주 의무와 이주 거부에 따른 손해배상 의무 등을 특약으로 명시해야 합니다.
재개발 이주비 대출 신청 시기와 절차
신청 시기
이주비 대출은 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통 안내문을 우편으로 발송하거나 사업구역 내에 현수막이 걸리곤 합니다. 이주 기간은 보통 6개월에서 1년 정도입니다.
대출 한도 산정 방법
이주비를 받기 위한 주택의 가치를 산정하는 과정을 거칩니다. 재개발, 재건축 같은 경우에는 종전에 가지고 있던 주택에 대한 감정평가금액으로 가늠합니다.
예시: 규제지역에 속한 재개발 구역의 어느 주택의 종전 감정평가액이 2억 원에 불과한데 프리미엄을 포함한 시가는 5억 원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 이주비 대출은 5억 원이 아니라 2억 원의 50%인 1억 원이 되는 것입니다.
재개발 이주비 대출 금리 현황
2024년 최신 금리 현황
최근 이주비 대출 금리가 크게 개선되고 있습니다!
현재 기본이주비 금리: 3% 후반대
작년 대비 약 2-3%p 낮아진 수준
현재 대출금리를 3.97%를 예상하고 있는 서울 은평구 증산5구역 사례처럼, 최근 이주비를 지급받는 상당수 사업장은 기본이주비의 금리가 3% 후반대에 머물러있습니다.
반면 1년여 전만 하더라도 사정은 지금과는 천지차이였습니다. 일례로 서울 동작구 흑석 11구역 재개발 조합의 기본이주비는 5%대, 추가이주비 대출금리는 7.43%까지 치솟았습니다.
재개발 이주비 대출 금리 동향 자세히 보기 →이주비 대출 사용 용도 제한사항
이주비 대출은 사용 목적이 제한됩니다. 주택 구입목적으로는 사용할 수 없으며, 다음 용도로만 사용 가능합니다:
- 사업기간 중 전세자금
- 기존 대출 상환
- 기존 세입자 임대차보증금 반환
재개발 이주비와 이사비, 주거이전비 차이점
많은 조합원들이 혼동하는 개념들을 정리하면:
이주비: 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것
이사비: 조기 이주를 장려하는 차원에서 이사 부대비용을 지원하는 것
주거이전비: 공익사업으로 이주하게 된 현금청산대상자나 세입자를 대상으로 지급하는 손실보상금의 일종으로 재개발 사업에서만 인정되는 권리
재개발 이주비 대출 신청 시 주의사항
1. 기존 담보대출 처리
기존 주택에 근저당이 설정되어 있다면 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다.
2. 다주택자 제한
원칙적으로 다주택자는 이주비 대출이 불가하지만, 조합설립 이전 실거주 1년 이력이 있는 조합원은 특별한 사정이 있어 대출이 가능할 수 있습니다.
3. 세입자 이주 완료
세입자가 있는 경우 반드시 세입자가 먼저 이주해야 이주비 대출 신청이 가능합니다.
재개발 이주비 대출 주의사항 더 알아보기 →
마무리
재개발 이주비 대출은 조합원들의 원활한 이주를 돕는 중요한 제도입니다. 하지만 복잡한 자격 조건과 절차 때문에 놓치는 경우가 많으니, 관리처분인가 이후 조합 공고를 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
특히 최근 금리가 크게 개선되어 조합원들에게 유리한 조건이 형성되고 있으니, 이주비 대출 자격 조건을 미리 점검해보세요.
본 정보는 2024년 기준으로 작성되었으며, 실제 대출 조건은 금융기관 및 조합별로 상이할 수 있습니다.
정확한 정보는 해당 조합 및 금융기관에 직접 문의하시기 바랍니다.
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